L’essentiel du principe de l’immobilier en viager réside sur le mode de paiement. Bien que l’opération puisse paraître simple et avantageuse, un montage un peu plus complexe se dissimule. Pour arriver à s’entendre sur un bouquet ainsi que sur une rente fixe une pléiade de critères est à considérer. Nous faisons la lumière sur ces derniers afin de vous permettre de mieux cerner les méthodes de calculs du prix du viager.
Première étape, le calcul du bouquet
Le bouquet est une somme d’argent payée comptant par le débirentier lors de la signature du contrat chez le notaire. Le vendeur a la possibilité de définir la somme qu’il souhaite recevoir de l’acquéreur, bien entendu en tenant compte du plafonnement du bouquet à 40 % du prix de vente du bien.
Par ailleurs, l’estimation de la valeur du logement en tenant compte des prix appliqués sur le marché est le préalable au calcul du prix du viager. Cela dépendra bien évidemment de critères tels que l’état du bien, sa localisation ainsi que sa superficie. Ce n’est qu’une fois la valeur vénale du bien connue qu’il sera possible de déterminer le bouquet auquel le crédirentier peut prétendre.
Il est important de ne pas occulter le fait que le bouquet n’est pas obligatoire, mais s’il existe, il correspond à une fraction du prix du bien sur le marché. Lorsque le viager est occupé, on applique à la valeur du logement une décote. Et une fois l’intervalle connu, le montant du bouquet est fixé librement par le vendeur tout en tenant compte qu’il ne peut pas demander plus de 40 % de la valeur vénale du bien.
Comment est déterminée la rente viagère ?
En ce qui concerne la rente (somme d’argent versée mensuellement ou semestriellement au vendeur), elle est établie en tenant compte du prix du bien (valeur vénale) ainsi que du montant du bouquet. Ce n’est pas tout, le prix de la rente est également fixé en fonction de l’âge du vendeur, par ricochet de son espérance de vie et du type de viager concerné (libre ou occupé).
En présence d’un viager occupé, il est essentiel d’appliquer une décote afin de poser du doigt et pouvoir prendre en compte le droit d’usage et d’habitation que possède le vendeur. Ainsi grâce à la table des mortalités fixée par les assureurs et l’INSEE, il est plus simple de connaitre la durée de vie approximative du crédirentier. L’objectif étant de déterminer avec précision l’influence de l’âge de ce dernier sur le montant de la rente.
Cependant, précisons que la rente n’est pas fixe et qu’elle est indexée sur l’indice des prix à la consommation. Cela lui permet ainsi de croître ou de décroître en cas d’inflation. Préparez-vous donc à payer un prix inférieur ou supérieur à la véritable valeur du bien.
Cas pratique : Immobilier viager et rentabilité
Prenons la situation d’une femme de 75 ans à la retraite. Elle possède une maison qu’elle cède en viager à un tiers à environ 300 000 €. D’après l’INSEE, son espérance de vie est de quinze ans.
Elle émet le désire de continuer par occuper son logement (viager occupé). Une décote lui est automatiquement appliquée (27 %). Lorsque la décote est frappée sur la valeur estimée du logement (300 000 € – 27 %), on obtient un prix définitif de 219 000 € pour la maison. Le rendement locatif de sa maison s’élève à 3 % chaque année.
Elle a la possibilité de demander un bouquet de 87 600 € maximum ce qui équivaut à la limite de 40 %. Elle n’en demandera que 75 000 €. Dans ce cas, la rente annuelle que le débirentier devra lui verser s’élèvera à 9 600 € soit 800 € par mois durant les 15 années qu’il lui reste à vivre.